构建具有时代特色的物业管理法治新格局
发布时间:2021-05-06 文章作者:系统管理员

构建具有时代特色的物业管理法治新格局


       过去40年,物业管理行业经历了从无到有、从小到大、从弱到强的蜕变。在2021年的初春,已有40多家物业服务企业陆续在资本市场登陆,佼佼者市值甚至超过了2000亿。作为物业管理行业的一员,我们是历史的见证者,也是塑造者。“十四五”规划的大幕即将展开,何其幸运,我们在最好的芳华,与时代的脉搏一起共振,与行业的气息一同悸动。


01

准确定位 借势发展


       2020年10月29日,十九届五中全会审议通过《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标的建议》(以下简称“建议”)。《建议》第13条指出,“加快发展现代服务业,推动生活性服务业向高品质和多样化升级,加快发展健康、养老、育幼、文化、旅游、体育、家政、物业等服务业,加强公益性、基础性服务业供给。推进服务业标准化、品牌化建设。”“十四五”时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后,乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年。十九届五中全会在历史关键时刻对国家发展走向做出战略指引。


       物业管理行业能否在国家战略中高瞻远瞩地准确定位自身,并藉此务实有效地推动行业体系的优化升级,在这个历史关键节点显得至关重要。在“十三五”收官之年,物业管理行业首次在五年规划的建议稿中被提及和强调,足见其行业地位逐步提高。物业服务企业如何借势发展,充分利用政策红利,促进物业管理行业提质增效,是未来一段时间里物业人的头等重任。

02

构建特色物业管理法治体系


       和其他行业不同,中国的物业管理行业发展尤其具有鲜明的中国特色,中国城市化进程和增长体量很难在先进国家找到现成的模版,因此行业起步之后就需要摸着石头过河,先例少循。过去几十年,行业高速发展,物业管理法治体系建设和逐步完善发挥了其至关重要的基石作用。


       从《城市新建住宅小区管理办法》到《物业管理条例》,再到《物权法》的实施,物业管理法律体系的每一次添砖加瓦都为行业的飞跃发展提供了关键框架指引和有力保障。而《民法典》的编纂出台则充分彰显了中国特色社会主义法律制度成果和制度自信,也为促进和保障中国特色物业管理行业在“十四五”期间的不断发展贡献中国智慧、提供中国方案。


       中国特色物业管理法治体系将持续完善。改革开放以来,中国特色物业管理行业发展取得了巨大的成就,中国特色物业管理法律体系也已形成。随着改革开放的深入推进,市场经济不断发展,人民群众对于提高物业管理民事权利保障的法治化水平的期望越来越高。“十四五”期间,随着《民法典》的施行,人民群众的物业管理法治需求将不断得到满足,物业管理法治体系将不断完善,物业管理市场秩序将逐步健全,物业管理交易安全和契约精神将得到充分维护,物业管理市场将持续健康发展。


03

社会主义核心价值观融入物业


       笔者认为,社会主义核心价值观在物业管理行业将得到大力弘扬。“十四五”期间,社会主义核心价值观将不断融入物业管理法治体系建设的全过程,将有力体现法律法规对国家的价值目标、社会的价值取向、公民的价值追求的积极回应。


       《民法典》第九百四十四条规定,业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。


       《民法典》的相关规定强化了物业管理活动的契约精神,将完善物业管理活动中诚信建设机制,加大对公德失范、诚信缺失等行为惩处力度,“十四五”期间良好的社会风尚和社会秩序的形成创造法治环境。


04

强化以人民为中心发展理念


       坚持以人民为中心、保障人民权益实现和发展,是发展社会主义市场经济、巩固社会主义基本经济制度的必然要求,是“十四五”期间提高我们党治国理政水平的必然要求。


       《民法典》在物权编第六章中,集中对业主的建筑物区分所有权进行了规定和保护:


       √ 第二百七十一条到第二百七十六条,对业主专有和共同共有的权益进行了明确。明确占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有,规定建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;

       √ 第二百七十七条到第二百八十五条,对业主行使共同管理的权利作出了详细的规定,其中,将业主决议通过一般事项和特别事项的门槛降低,将“应当经有利害关系的业主同意”修改为“应当经有利害关系的业主一致同意”,权益保护力度进一步加强。共有部分产生的收入明确规定在扣除合理成本之后属于业主共有。强调对建设单位聘请的物业服务人或者其他管理人,业主有权依法更换;

       √ 第二百八十六条和第二百八十七条,规定业主对侵害自己合法权益的行为在行政和司法途径上均有实现救济的权利。


05

维护保障行业契约精神


       近年来,我国城市建设和房地产业高速发展,一方面加速了住宅小区服务、管理方式的专业化和现代化。另一方面也由此引发了一些纠纷。为规范物业管理行业的健康发展,指导司法实践对物业服务纠纷进行处理,《民法典》区别于合同法,将物业服务合同单独规定为一章。


       目前,其他国家和地区的法律没有将物业服务合同明确作为有名合同加以规定,设立专章规定物业服务合同是我国《民法典》的创新之举,物业服务合同单列也摆脱了多年来与委托合同混为一谈的尴尬境地。“十四五”期间,随着法律法规对物业服务合同规范的不断完善,物业服务合同各方主体的行为和权益将得到更加有力的约束和保护,行业契约精神将得到实质的保障和维护。 


06

有法可依解决社会热点问题


       “十四五”期间,物业服务企业应当根据新发展阶段的新要求,坚持问题导向,更加精准地贯彻新发展理念,举措要更加精准务实。《民法典》在侵权责任编中针对当前中国社会热点问题作出规定。在第十章建筑物和物件损害责任中,将侵权责任法的“物件损害责任”修改为“建筑物和物件损害责任"。物业服务人具有一定的安全保障义务,物业服务人等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止抛物或坠物情形的发生。未采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。物业服务人等建筑物管理人承担侵权责任的前提是其未采取必要的安全保障措施,即未履行相应的安全保障义务。


       对于抛物事件中责任人不容易明确的情形,增加了相关规定:


       √ 一是禁止从建筑物中抛掷物品;

       √ 二是从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的,由侵权人依法承担侵权责任;

       √ 三是发生此类情形的,公安等机关应当依法及时调查、查清责任人,明确“经调查难以确定具体侵权人”的,才适用由可能加害的建筑物使用人给予补偿的规定;

       √ 四是增加规定,可能加害的建筑物使用人补偿后发现侵权人的,有权向侵权人追偿;

       √ 五是物业服务人等建筑物的管理人应当采取必要的安全保障措施,未采取必要措施的,依法承担相应的侵权责任。


       “十四五”期间,物业管理行业将进入新发展阶段,必须贯彻新发展理念,构建新发展格局,借鉴人类法治文明建设有益成果。我们要坚持以中国特色社会主义法治理论为指导,立足我国国情和物业管理行业实际,加速构建体现我国社会主义性质,具有鲜明中国特色、实践特色、时代特色的物业管理法治新格局。


来源:物业管理